Dù cơ quan nhà nước đã triển khai nhiều biện pháp quyết liệt và chính sách mới từ đầu năm, thị trường bất động sản vẫn tỏ ra chậm chạp và không phát triển như mong đợi. Tại sao lại như vậy?
Pháp lý của nhiều dự án chưa hoàn thiện
Gần đây, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành một công điện quyết liệt về việc giải quyết các khó khăn mà doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt. Điều này đã tạo ra hi vọng mới cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, vấn đề căn bản của doanh nghiệp vẫn chưa được giải quyết triệt hạ, đó là vấn đề vốn và pháp lý.
Ngày nay, có nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đang phải đối mặt với vấn đề cạn kiệt vốn, thiếu dòng tiền và sự trì trệ trong việc giải quyết vấn đề pháp lý của các dự án. Các khó khăn này đã đẩy nhiều doanh nghiệp bất động sản vào tình trạng khó khăn sau những thách thức liên tiếp từ cuối năm 2021 đến thời điểm hiện tại.
Trong nhiều cuộc hội thảo trước đây, ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, đã lên tiếng thừa nhận rằng lúc này, vấn đề cấp bách của doanh nghiệp là về tiền bạc. Tuy nhiên, để có được nguồn tiền cần thiết, cần phải giải quyết các vấn đề pháp lý trước. Nếu không thể giải quyết các vướng mắc pháp lý, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong việc vay vốn từ ngân hàng, tiến hành bán dự án hoặc thiết lập các mối quan hệ hợp tác kinh doanh.
Việc làm thủ tục để xin gia hạn giấy phép, và đặc biệt là quyết định rút khỏi dự án sau khi thời hạn đầu tư đã kết thúc, đang đối mặt với nhiều khó khăn và trở ngại, dẫn đến tình trạng đình đình của các dự án theo thời gian. Vốn đầu tư của doanh nghiệp đang đặt “trong đất,” dẫn đến tình hình tắc trệ hiện tại. Hơn nữa, không ít dự án bất động sản đang trong quá trình xây dựng đã bị tạm ngừng, dẫn đến sự phản đối và kiện cáo từ phía các khách hàng mua nhà.
Mặc dù chúng ta đã thấy một số tín hiệu tích cực về giao dịch vào cuối năm nay, tổng thể thị trường bất động sản vẫn diễn ra chậm chạp. Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn phải đối mặt với khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn, vì họ không thể bán hàng, không thể thu hút tiền đặt cọc từ khách hàng, và không thể huy động được tài chính từ các nguồn truyền thống như trái phiếu và tín dụng ngân hàng.
Vì vậy, tất cả các doanh nghiệp bất động sản hiện tại đều kỳ vọng vào việc tiếp tục giải quyết những khó khăn về chính sách và tài chính. Điều mà doanh nghiệp đang chờ đợi nhất là sự hành động nhanh chóng từ phía các cơ quan chức năng để tháo gỡ những trở ngại, thay vì chỉ đơn thuần là các tuyên bố và hứa hẹn chung chung.
Người mua bất động sản cũng gặp nhiều vấn đề
Khi chia sẻ về việc tại sao mặc dù đã có nhiều giải pháp được đưa ra cho thị trường bất động sản nhưng sức cầu vẫn chưa phản ánh như kỳ vọng, ông Lê Minh Đức, Người sáng lập Công ty Cổ phần Remaps, cho rằng, nguyên nhân chính đang nằm ở từng đối tượng mua bất động sản, bao gồm: mua để ở, mua để tích sản và mua để đầu tư. Mỗi nhóm này đều đang chịu áp lực lớn đối với vấn đề chi trả và sự quyết định dựa trên tình hình thị trường.
Ông Đức đã phân tích rằng, đối với nhóm người mua bất động sản với mục tiêu đầu tư, hiện chưa có con số thống kê chính xác về tỷ lệ. Tuy nhiên, thông qua quan sát, có thể thấy rằng có đến 80-90% người mua bất động sản đang thực hiện việc này với mục tiêu đầu tư.
Tuy nhiên, hiện tại, nhóm người mua này đang phải chịu tác động nặng nề từ việc giảm lợi nhuận đầu tư, và việc tìm khu vực đầu tư nào mà giá bất động sản có thể tăng theo cùng tốc độ như trước đây trở nên vô cùng khó khăn. Ngoài ra, cũng cần lưu ý rằng nhiều dự án bất động sản hiện nay đã trải qua sự giảm giá sâu từ 30% đến 50%, nhưng vẫn chưa thu hút được sự quan tâm từ phía người mua.
Theo ông Đức, nhóm người mua bất động sản hiện đang phải đối mặt với tác động nghiêm trọng đến khả năng thanh toán do tình hình thị trường tổng thể. Có người đã mất một phần lớn vốn đầu tư do lựa chọn sản phẩm không phù hợp, có người đang đối diện với nợ xấu, và thậm chí có người đã phải lâm vào tình cảnh bỏ trốn vì liên quan đến bất động sản. Vì vậy, hiện nay trên thị trường bất động sản, chúng ta thấy xuất hiện các nhóm người chỉ còn là “cá mập” thực sự, không còn sự tiêu tiền nhiều và đại trà như trước đây.
Với nhóm người mua bất động sản để ở, nhu cầu này không bị tác động bởi tình hình thị trường, vì nó biến đổi theo từng thời kỳ. Tuy nhiên, theo ông Đức, với nhu cầu này, điểm quan trọng nhất là khả năng thanh toán.
Những người muốn mua nhà, nhưng không thể tìm thấy sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của họ, thì không thể tiến hành mua bất động sản. Vì vậy, mong muốn sở hữu một căn nhà là một điều, nhưng khả năng mua được hay không lại là một câu chuyện khác. Trong quá khứ, người thuộc nhóm này có thể đã có sẵn tiền từ các khoản đầu tư khác hoặc thu nhập ổn định từ công việc, nhưng hiện nay, với tình hình kinh tế khó khăn và thu nhập giảm sút, việc xem xét việc thanh toán tiền mua bất động sản trả góp trở nên hiển nhiên.
Nhóm người mua để tích sản: Đây là một nhu cầu đặc thù nằm giữa việc mua để ở và việc đầu tư. Tích sản xảy ra khi người mua có khả năng tài chính tương đối mạnh. Vì điều này, nhóm này không chiếm một lượng lớn trên thị trường. Hiện nay, những người có khả năng tài chính nhưng không cần phải mua bất động sản ngay lúc này, và thực tế, số lượng khách hàng thuộc nhóm này cũng khá ít.
“Tóm lại, thị trường bất động sản hiện nay chịu ảnh hưởng chính từ phía người mua, trong đó nhóm đầu tư đang đối diện với những khó khăn đáng kể. Nhóm người mua để ở gặp khó khăn về khả năng thanh toán, trong khi nhóm mua để tích sản lại chỉ chiếm số lượng ít và thường thực hiện giao dịch cẩn thận. Vì lý do này, khả năng ký kết các giao dịch trên thị trường bất động sản hiện đang giảm đáng kể,” ông Đức đã nhấn mạnh.